Facturación en arriendos de inmuebles no amoblados
El Servicio de Impuestos Internos (SII), mediante el Oficio N° 1687 de 27 de agosto de 2025, aclaró la posibilidad de que un corredor de propiedades, actuando en virtud de un contrato de administración, emita o no una factura exenta al arrendatario de un inmueble no amoblado.
Este pronunciamiento resulta clave para propietarios, corredores y empresas que participan en contratos de arriendo, ya que define con precisión cuándo existe la obligación de emitir documentación tributaria y quién debe hacerlo.
Exención de IVA en arriendos no amoblados
Uno de los puntos centrales tratados por el SII es que el arrendamiento de inmuebles no amoblados está exento de IVA, de acuerdo con el artículo 12 letra E N° 11 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS).
Esto significa que:
- El propietario de un inmueble no amoblado no debe recargar IVA en el cobro del arriendo.
- La exención aplica siempre que se trate de un inmueble habitacional y no esté destinado a actividades comerciales gravadas con IVA.
Obligación de emitir documentos tributarios
El Oficio recuerda lo señalado en las Resoluciones Exentas N° 6080 y N° 6444 de 1999, que regulan la emisión de documentos en operaciones exentas de IVA.
En este sentido:
- Corresponde emitir facturas o boletas no afectas cuando se trate de operaciones exentas.
- Existen excepciones a la obligación de emitir documentos:
- Cuando el arriendo se formaliza mediante escritura pública o contrato privado firmado ante notario, no corresponde emitir un documento tributario adicional.
- Si el prestador del servicio o vendedor no es contribuyente de Primera Categoría (art. 20 N°1 a y b, N°3, N°4 y N°5 de la LIR) ni contribuyente de IVA.
En estos casos, el contrato mismo constituye respaldo suficiente ante el SII.
Quiénes NO están obligados a emitir documentación
El Oficio N°1687 también aclara quiénes no tienen la obligación de emitir facturas o boletas exentas en arriendos no amoblados:
- Propietarios personas naturales, exentos del Impuesto de Primera Categoría conforme al artículo 39 de la LIR.
- Personas jurídicas que no sean contribuyentes de IVA.
- Contribuyentes de IVA (personas naturales o jurídicas) que documenten los arriendos mediante instrumentos públicos o privados firmados ante notario.
Hoy, la práctica habitual en Chile es que los arriendos se firmen ante notario, lo que libera al propietario de emitir una factura adicional.
Rol del corredor de propiedades
Un aspecto que generaba dudas era el rol del corredor de propiedades en este tipo de operaciones.
El Oficio N°1687 establece que:
- Si el corredor administra el arriendo en representación del propietario, no debe emitir factura exenta al arrendatario.
- La obligación de emitir factura, cuando corresponda, recae exclusivamente en el propietario del inmueble.
Es decir, el corredor cumple funciones de intermediación y administración, pero no reemplaza al propietario en las obligaciones tributarias asociadas al arriendo.
Ejemplo práctico
Imaginemos el siguiente escenario:
- Un particular arrienda su departamento no amoblado a otra persona natural.
- El contrato se firma ante notario.
- Un corredor administra el arriendo y cobra la renta al arrendatario.
En este caso:
- El contrato notariado respalda la operación.
- No corresponde emitir factura ni boleta exenta.
- El corredor no debe emitir factura, ya que la obligación recaería en el propietario si se dieran las condiciones legales.
Conclusión
El Oficio SII N°1687 (2025) entrega mayor certeza en torno a la facturación en arriendos de inmuebles no amoblados.
En resumen:
- El arrendamiento está exento de IVA (art. 12 letra E N°11 LIVS).
- En principio, corresponde emitir factura o boleta exenta, salvo que exista contrato firmado ante notario o el arrendador no sea contribuyente de IVA.
- Los propietarios personas naturales y quienes firman contratos notariados están liberados de emitir documentos tributarios adicionales.
- El corredor de propiedades no debe emitir factura exenta en representación del propietario.
Para empresas, inversionistas y administradores de propiedades, conocer este criterio evita errores en la documentación y reduce riesgos de observaciones por parte del SII.
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